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Le remboursement du prêt d’un bien propre par ses loyers impose une récompense à la communauté

Publié le : 23/09/2026 23 septembre sept. 09 2026
Brèves Juridiques / Droit de la famille

Lors de la liquidation d’un régime communautaire, l’emploi des loyers d’un immeuble propre pour rembourser son prêt d’acquisition peut imposer au propriétaire le versement d’une récompense à la communauté. La Cour de cassation l’affirme dans un arrêt du 9 septembre, n° 24-22.791.

Après le divorce d’époux mariés sous le régime de la communauté légale réduite aux acquêts, la liquidation de leurs intérêts patrimoniaux avait révélé un différend relatif à un immeuble propre à l’époux. Acquis grâce à un prêt souscrit avant le mariage, ce bien avait produit, durant l’union, des revenus locatifs affectés au paiement des mensualités.

Les loyers employés au remboursement du prêt sont-ils des fruits consommés ?

La cour d’appel avait qualifié les loyers de fonds communs dès leur perception. Leur utilisation pour financer un bien propre ayant appauvri la communauté, elle avait fixé la récompense due par l’époux à 81 065,99 euros.

Devant la Cour de cassation, celui-ci soutenait que les revenus avaient été « consommés » par le règlement des échéances et ne pouvaient donc justifier aucune récompense. Selon l’article 1401 du Code civil, la communauté comprend pourtant les économies réalisées sur les fruits et revenus des biens propres. L’article 1403 du Code civil exclut seulement les fruits consommés sans fraude.

La Cour précise que les revenus d’un bien propre employés à l’acquisition de ce bien ne sont pas consommés au sens de ce dernier texte. Le remboursement du prêt d’acquisition ne fait donc pas disparaître les loyers du périmètre communautaire.

Pourquoi l’affectation des revenus ouvre-t-elle droit à récompense ?

Les fruits et revenus du bien propre étant affectés à la communauté, leur emploi au financement de ce même bien procure un avantage au patrimoine personnel de l’époux. En application de l’article 1437 du Code civil, cette affectation fonde une créance de récompense au profit de la communauté.

La Cour de cassation rejette en conséquence le pourvoi. Pour les praticiens chargés d’une liquidation matrimoniale, l’origine propre du bien ne suffit pas à exclure une récompense : l’emploi effectif de ses revenus pendant le mariage doit être précisément retracé.
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