Comment devez-vous traiter les loyers affectés au prêt d’un bien propre lors de la liquidation de la communauté ?
Sous le régime de la communauté légale réduite aux acquêts, les biens détenus avant le mariage restent propres à chaque époux. Le traitement de leurs fruits et revenus obéit toutefois à des règles particulières, notamment lorsque ces sommes servent à financer le patrimoine propre. Dans un arrêt récent rendu sur le pourvoi n° 24-22.791, la Cour de cassation précise les conséquences du remboursement d’un prêt immobilier au moyen de loyers issus du bien financé.
Des loyers absorbés par le crédit sont-ils réellement consommés ?
Après le divorce de deux époux, des difficultés sont apparues lors de la liquidation de la communauté. L’un d’eux possédait un immeuble acquis avant le mariage grâce à un prêt. Pendant l’union, les revenus locatifs de ce bien avaient été affectés au paiement des mensualités du crédit.
La cour d’appel a estimé que les loyers étaient devenus communs dès leur perception. Leur utilisation pour rembourser la dette d’acquisition du bien propre avait donc appauvri la communauté au bénéfice du patrimoine personnel de l’époux. Elle a fixé la récompense due à la communauté à 81 065,99 euros.
L’époux soutenait au contraire que ces loyers avaient été consommés. Il invoquait les articles 1401 et 1403 du Code civil, selon lesquels la communauté recueille les économies provenant des fruits et revenus des biens propres, mais ne peut prétendre aux fruits consommés sans fraude.
Un financement patrimonial qui déclenche une récompense
La Cour de cassation rejette cette argumentation. Elle affirme que les revenus d’un bien propre employés à l’acquisition de ce même bien ne sont pas consommés au sens de l’article 1403 du Code civil.
Le paiement du prêt ne correspond donc pas à une simple dépense faisant disparaître les revenus. Il contribue au financement d’un actif appartenant personnellement à l’époux. Ce transfert de valeur bénéficie ainsi à son patrimoine propre.
En application de l’article 1437 du Code civil, l’emploi des loyers ouvre dès lors droit à récompense. Lors du partage, les sommes affectées aux échéances du prêt doivent être prises en compte, même lorsqu’elles ont été immédiatement utilisées après leur perception.
Historique
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